南京命案“兇宅”法拍六折成交，面對“低價誘惑”如何避免交易糾紛？
來源： 紫牛新聞
2026-05-09 07:06:00
2010年6月，南京一名身家過億的房地產(chǎn)老板劉某在江寧區(qū)秣陵街道某公寓小區(qū)被砍遇害。5月8日，在時隔16年后，這套建筑面積120多平方米的“兇宅”被南京江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院在阿里資產(chǎn)平臺成功拍出，最終成交價68.2萬元，約為同區(qū)域正常房屋交易價格的三分之二。
揚子晚報紫牛新聞記者注意到，司法拍賣“兇宅”并非首次，那么對于“低價誘惑”，一般人要注意哪些問題？在一般的房產(chǎn)交易中，又該如何避免可能遇到的“兇宅”糾紛呢？記者就這些問題采訪了專業(yè)律師。
該房屋近況
16年前房地產(chǎn)老板被砍遇害，法院作出提醒
2010年6月30日晚，揚子晚報記者在接到這起命案線索后，第一時間趕往位于江寧區(qū)天景山公寓的案發(fā)現(xiàn)場采訪并進行了詳細報道。根據(jù)報道，多位小區(qū)居民稱在花壇內(nèi)發(fā)現(xiàn)一把匕首和一把帶血的斧子。案發(fā)后，犯罪嫌疑人很快被警方抓獲。
根據(jù)當時的警方通報，2010年6月30日晚9時53分，南京市公安局江寧分局接到報警，稱轄區(qū)秣陵街道某公寓小區(qū)有人被砍。接到報案后，民警迅速趕赴現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)暴徒行兇后已逃離現(xiàn)場，傷者劉某（南京某房地產(chǎn)開發(fā)公司負責人）胸部、腹部多處被砍，已當場死亡。
法院作出特別提醒
記者注意到，此次拍賣時，法院在拍賣公告中作出特別提醒：“經(jīng)調(diào)查，本標的物曾于2010年發(fā)生非正常死亡事件，本院已將上述情況作為已知瑕疵如實說明，請競買人充分知曉。”
113輪競價后成交，僅為市價三分之二
記者了解到，此次法院對這套“兇宅”的拍賣源自一起金融借款合同糾紛案。這套位于六層的房屋建筑面積126.09平方米，套內(nèi)建筑面積為113.88平方米，建筑年代為2008年。
公告顯示，這套房屋的議價價格為100萬元。此次是江開區(qū)法院對這套房屋的第二次拍賣，起拍價在第一次拍賣時議價價格“七折”的基礎上再打“八折”，定為56萬元。
與第一次拍賣時無人參加而流拍的冷清局面不同，此次拍賣顯示出了很高的熱度。有12000多人觀看了拍賣頁面，5人報名參加。
從競買記錄看，競價過程異常激烈，延時達110次之多。數(shù)位競買人輪番出價，原定于早晨10點結(jié)束的拍賣到11點53分才最終結(jié)束，最終經(jīng)過113輪競價才最終“落錘”，成交價鎖定在68.2萬元。
按此價格計算，這套房屋的成交單價折合每平方米5400余元。記者在貝殼找房APP上看到，該小區(qū)同區(qū)域房屋今年4月的成交均價為7963元，也就是說，這一成交價僅約為當前市場價格的三分之二。
拍賣頁面
拍賣頁面
江寧別墅“兇宅”法拍曾引發(fā)關(guān)注
雖是“兇宅”，但因為價格往往相比同區(qū)域一般房屋要低不少，所以仍會吸引一些人關(guān)注甚至購買。
2018年，南京秦淮法院在阿里資產(chǎn)平臺對將軍大道瑞景文華小區(qū)一棟“兇宅”別墅的拍賣曾引發(fā)廣泛關(guān)注。這棟別墅位于小區(qū)深處，共有3層，建筑面積422.77平方米。2011年2月，一男子被妻子和岳父合謀殺害在這棟墅的車庫內(nèi)，并被肢解后拋尸至附近的翠屏山。兩名兇手分別被南京市中級人民法院以故意殺人罪判處死緩和無期徒刑。
2018年的那次拍賣前，建鄴法院曾對這次別墅分別以820萬元、657萬元、551萬元的價格嘗試拍賣，但均因無人參加而流拍。秦淮法院此次拍時作出明確提醒：“本次評估對象發(fā)生過謀殺案件，具有重大瑕疵，極不易變現(xiàn)。最終價值考慮在原有市場價值的基礎上按照50%計算最終價值?！睋?jù)此確定了618萬元的評估價，起拍價定為其“七折”即435萬元。
這次拍賣意外“爆火”，22人報名參加，最終經(jīng)過138次競價、93次延時后以786萬元的價格成交，溢價高達80.7%。不過，這一價格仍比該小區(qū)當時的正常市場售價低了三分之一左右。
>>律師說法
如何避免房產(chǎn)交易“兇宅”糾紛？
對于司法拍賣中推出的“兇宅”，一般人要注意哪些問題？
“在法院明確提醒房屋為‘兇宅’的情況下，競買人將承擔后期房屋可能難以出手變現(xiàn)的風險?！苯K億誠律師事務所合伙人徐旭東律師告訴揚子晚報紫牛新聞記者，如果成交后“悔拍”，之前交納的保證金將不予退還，同時還需補足重新拍賣成交后可能出現(xiàn)的差價。因此，雖然“兇宅”的價格普遍較低，但購買人在出手前需要謹慎考慮。如果是一般的房產(chǎn)交易，應注意在房屋買賣合同中就相關(guān)情形進行明確約定，并附加違約條款。
不論是在房產(chǎn)交易還是司法實踐中，習慣上普遍將房屋是否發(fā)生過非正常死亡事件作為必須披露的影響交易決策的重要事項。
徐旭東表示,“誠實信用原則是《民法典》確立的基本原則之一，基于該原則的要求，賣方應主動核實并告知可能會對交易產(chǎn)生重大影響的“兇宅”情況，否則將面臨承擔違約責任。”他同時表示，“兇宅”的概念不能隨意擴大，應嚴格限定在非正常死亡的范圍內(nèi)，如兇殺、自殺等，以免讓賣方承擔過重的信息披露義務。
揚子晚報/紫牛新聞記者 萬承源