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專家解讀 | 李宇嘉：全面客觀看待房地產(chǎn)市場分化

來源：中國建設(shè)報

2026-06-15 10:44:00

　　作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員 　

目前，全國房地產(chǎn)市場正不斷向好的方向發(fā)展，出現(xiàn)了一系列積極信號。今年以來，商品房交易量逐步趨穩(wěn)，“小陽春”成色較足。4月份、5月份全國新房和二手房交易總量連續(xù)2個月同比正增長。商品房價格穩(wěn)定性也有所增強(qiáng)，70個大中城市住房價格指數(shù)跌幅自去年四季度以來持續(xù)收窄，環(huán)比上漲城市不斷增加，4月份70城中有14個城市新房價格上漲，12個城市二手房價格上漲。同時，三四線城市二手房價格同比跌幅開始收窄并和全國走勢基本一致，這意味著經(jīng)過前期調(diào)整，房價正趨于穩(wěn)定。

近年來，城市房地產(chǎn)市場持續(xù)分化。房價的變化受產(chǎn)業(yè)、人口、收入、前期供應(yīng)量等多重因素的影響。一線和強(qiáng)二線城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，人口吸引力強(qiáng)，購房需求有支撐，房地產(chǎn)市場往往展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，市場大多率先企穩(wěn)。三四線城市大多面臨著人口持續(xù)流出、產(chǎn)業(yè)支撐不足等問題，房地產(chǎn)市場仍然處于底部調(diào)整階段。同時，城市內(nèi)部也有分化。在一線和強(qiáng)二線城市中，中心城區(qū)和熱點(diǎn)區(qū)域市場較為活躍，但一些位置偏遠(yuǎn)、配套不全的遠(yuǎn)郊區(qū)縣市場往往比較冷清。三四線城市同樣如此，城市內(nèi)不同區(qū)域市場也有較大差異。

近期，自媒體、短視頻上出現(xiàn)了小城市超低價房的話題。筆者曾多次與中小城市的中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商和管理部門交流，部分小城市的低價房源多為預(yù)制板樓且房齡較長，位置相對偏遠(yuǎn)，在戶型設(shè)計上存在缺陷等。這部分房源總量不大，不具備普遍性，不能以個別房源評價城市整體房價，應(yīng)科學(xué)、客觀看待。

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