用“原拆原建”撬動城市之變
來源： 大武漢
2026-06-12 14:49:00
城市更新是一道時代考題。
大量建于二十世紀(jì)七八十年代的老舊小區(qū)設(shè)施老化、功能缺失，是推倒重來、異地安置，還是修修補(bǔ)補(bǔ)、維持現(xiàn)狀？近年來，從中央到地方都在探索新的答案。
航拍鏡頭下，兩江四岸的江城武漢風(fēng)景如畫。
2025年8月，《中共中央國務(wù)院關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》提出：“支持老舊住房自主更新、原拆原建”。也就是說，不搞大拆大建，在原址上拆危建新，讓老房子“翻新”為好房子。
原拆原建是城市更新中的一項具體實(shí)踐，專家說這是“城市更新中一塊難啃的骨頭”，居民認(rèn)為這是“翻新升級的好機(jī)會”。它之所以具有“樣本價值”，因為它幾乎體現(xiàn)了城市發(fā)展轉(zhuǎn)型中的全部難點(diǎn)：不像建設(shè)新城那樣大干快上，而要在舊空間里解決復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和共識問題；不是大包大攬式的傳統(tǒng)治理，而需經(jīng)歷一場從包辦式轉(zhuǎn)向自主式的深層變革；不只滿足于居住條件的物理改善，更要撬動城市發(fā)展理念、治理方式、人文價值的深層回歸。
它是民生工程，也是一個重要支點(diǎn)：撬動城市發(fā)展思路之變，檢驗治理現(xiàn)代化的成色。近年來，武漢在原拆原建上進(jìn)行了積極的實(shí)踐。
怎么改？
推動一場更新范式的深刻轉(zhuǎn)變
習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)，“城市建設(shè)必須把讓人民宜居安居放在首位”。這句話點(diǎn)明了城市更新的根本立場，也劃定了發(fā)展方式轉(zhuǎn)型的方向。
老舊住房怎么改？
過去幾十年，人們熟悉的做法無非兩種：要么修修補(bǔ)補(bǔ)，要么異地還建?！按蟛鸫蠼ā痹谳^短時間內(nèi)解決了大量群眾的住房短缺問題，曾為城市高速發(fā)展作出巨大貢獻(xiàn)，但也留下了一連串問題，到了必須與時俱進(jìn)調(diào)整的時候。
首先是提升生活品質(zhì)。過去人們對房子的需求是“有沒有”，現(xiàn)在走向了“好不好”。老舊小區(qū)修修補(bǔ)補(bǔ)難以從根本上解決問題，因為許多老房子本來就是預(yù)制板結(jié)構(gòu)，不隔音、不保暖，管線雜亂，大多數(shù)沒有電梯，有的甚至沒有獨(dú)立廚衛(wèi)。原拆原建就是在對癥下藥，全新建筑、全新設(shè)計、優(yōu)化戶型……讓老房子真正變身為好房子。
居民投票表決。方輝 供圖
其次是延續(xù)生活記憶。青山21街坊原拆原建項目的居民目前已有十余戶搬回新居。他們說，原拆原建最吸引人的，就是兩個“原”字——原來的地方、原來的家。人是社會關(guān)系的總和，生活記憶是生活品質(zhì)中沉甸甸的一部分。令人唏噓的是，多年來，不少拆遷居民搬走后，舍不得幾十年鄰里情，離不開熟悉的菜場、醫(yī)院、公園，又悄悄回到老地方租房聚居。原拆原建最貼心的地方，就在于不離開原址、不拆散鄰里，讓老街坊在老地方過上新生活。
還有完善配套設(shè)施的。老舊小區(qū)配套普遍嚴(yán)重滯后：養(yǎng)老設(shè)施缺位、停車位不足、電動自行車充電難、消防通道不暢。原拆原建不是孤立地蓋房子，而是以“現(xiàn)代社區(qū)”統(tǒng)籌居住設(shè)計——養(yǎng)老服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理、便民商業(yè)同步跟進(jìn)。過去幾十年積存的短板，借改造機(jī)會一次性補(bǔ)齊。
原拆原建所撬動的，遠(yuǎn)不只幾棟樓的物理更新，更是一場城市發(fā)展價值觀的深層校準(zhǔn)。它把人的感受、人的記憶、人的美好生活作為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。從青山21街坊到黃陂六中小區(qū)，從萬松園路251號到湖北大學(xué)危舊改項目，這些試點(diǎn)看似微小，卻觸達(dá)城市治理的敏感神經(jīng)。城市更新，終究不是只算經(jīng)濟(jì)賬，更要算人心賬。當(dāng)每一處改造都向著“人的方向”落筆，城市便不再只是地理空間，更成為承載集體記憶與美好生活的生命體。
如何辦？
推動一場治理思維的深層變革
原拆原建如何辦？
它之所以很難，就難在倒逼我們重新思考：在一項事關(guān)群眾切身利益的工作中，政府該干什么，群眾該干什么，事該怎么商量？
首先是角色轉(zhuǎn)換，政府當(dāng)好組織者，群眾成為主人翁。在過去的異地拆遷中，通常是政府大包大攬，群眾被動安置。原拆原建屬于“自主更新”，意味著政府從“包辦者”轉(zhuǎn)向“引導(dǎo)者”，搭平臺、出政策、守底線，不再替居民定方案、選戶型；群眾也不再是“被動安置對象”，而是“自我更新”的主體。自己協(xié)商方案、自己決策重大事項、自己監(jiān)督工程質(zhì)量。這不是政府“甩手”，而是政府“放手”；不是群眾“等靠要”，而是群眾“自己來”。
其次是資源整合，聚攏人心。原拆原建不能由政府大包大攬，也不能完全甩給居民自己。錢從哪里來、地從哪里來？單靠一家一戶力量有限，單靠政府財力難支，需要走出一條“政府引導(dǎo)、市場參與、居民共擔(dān)”的路子，把各方資源聚合到一起。比如，黃陂六中小區(qū)項目引入平臺公司墊資代建，湖北大學(xué)危舊改項目則爭取專項資金和銀行貸款支持，因地制宜想辦法，路慢慢就走通了。資源整合，聚的是資金，更是人心與合力。
再次是基層協(xié)商共治。正如參與項目的基層干部所言，原拆原建最大的難點(diǎn)不是錢和技術(shù)，而是“人”，如何讓成百上千戶利益多元、訴求各異的居民達(dá)成共識。這恰恰倒逼基層治理從“我說你聽”轉(zhuǎn)向“大家商量”，從“替民做主”轉(zhuǎn)向“讓民做主”。萬松園路251號項目涉及一棟D級危房104戶居民，4年間遲遲無法推進(jìn)，就是因為意見不統(tǒng)一。轉(zhuǎn)機(jī)就在于在政府引導(dǎo)下成立了“聯(lián)合社”，讓群眾自己協(xié)商方案、自己決策。設(shè)計方根據(jù)居民意見修改了30多版圖紙，每個人都在方案中獲益，共識終于達(dá)成。
“人民城市人民建”不是一句口號，而體現(xiàn)在每一個協(xié)商的細(xì)節(jié)里、每一次方案修改的全身心投入上、每一戶居民從“要我改”到“我要改”的轉(zhuǎn)變中。
商量著辦，辦出的不僅是房子，也是信任。一個能自己商量著把樓拆了建起來的社區(qū)，更有能力應(yīng)對未來的公共事務(wù)。這場治理思維的深層變革，正是國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化在城市基層的生動注腳。
帶來什么？
推動一場發(fā)展內(nèi)涵的深度重構(gòu)
原拆原建會帶來什么?
它帶來的不只是新房，更是發(fā)展理念、基層治理、人的價值的重構(gòu)。
從城市發(fā)展看，原拆原建讓“內(nèi)涵更新”逐漸成為增長動力。不新增建設(shè)用地，卻在老地方建起好房子，補(bǔ)齊公共服務(wù)短板，這是內(nèi)涵式發(fā)展的具體實(shí)踐。它意味著投資的邏輯變了，從擴(kuò)張驅(qū)動的大拆大建，轉(zhuǎn)向居民真實(shí)需求牽引的精準(zhǔn)投資；產(chǎn)業(yè)的邏輯變了，綠色建材、智能建造、裝配式裝修等新業(yè)態(tài)，在“小而美”的更新中更有用武之地；城市活力的邏輯也變了，老城區(qū)不再是“空心區(qū)”，而是通過有機(jī)更新重燃煙火氣、消費(fèi)力和吸引力。這種向內(nèi)生長的力量，正是城市高質(zhì)量發(fā)展的底氣。
湖北大學(xué)危舊房改造項目（南區(qū)）施工現(xiàn)場。中城公司 供圖
從社會發(fā)展看，原拆原建壯大的是“社會共治”的力量。它把城市當(dāng)作一個有記憶、有溫度的生命體來對待，讓幾十年攢下的信任、互助、人情，在協(xié)商共治的過程中重新編織成緊密的社會關(guān)系。居民一步步走出“等靠要”的依賴心理，基層自治的能力也在一次次討論、修改、表決中悄然生長。
從人的發(fā)展看，原拆原建的靈魂是“人”。居民自己決策重大事項、自己監(jiān)督工程質(zhì)量，這些深度參與帶來的遠(yuǎn)不止一套稱心的房子。一位普通老人能在方案討論會上為自己的權(quán)益發(fā)聲，一群鄰里能自己商量著把住房“重裝升級”，他們收獲的是作為城市主人翁的成就感、尊嚴(yán)感，是“我能行”的踏實(shí)與自信。從“要我改”到“我要改”，再到“能改好”，每一位居民都成為自己美好生活的建造者，也讓城市因人的成長而真正有溫度。
用以撬動城市之變的原拆原建，本身就是一場探索，沒有現(xiàn)成模板，各地都在“摸著石頭過河”。當(dāng)我們將內(nèi)涵式發(fā)展、基層自治、人民城市人民建統(tǒng)一起來，就不怕試、不怕改。讓城市更宜居，讓生活更美好，讓人更有力量，城市更新就能真正成為人民城市建設(shè)的生動實(shí)踐。
用“原拆原建”撬動城市之變
武漢不少小區(qū)華麗蝶變
很多居民表示“求推廣”▼
5月24日，江漢區(qū)萬松園路251號工地。85歲的陳前昌踱步而來，看看新房建得怎樣了。地基一天天成形，他心里那句話也越來越有底：“年底就能搬回來了。”
腳下這片地，原先是一棟8層老樓——墻體開裂，整棟樓向南歪著，不能再住人了。今年2月，老樓拆了，原地重建動工。
施工現(xiàn)場。 記者商佩 攝
104戶居民自己出錢、自己做主，在老地方建起新家。這是武漢全市首例按“原址、原貌、原狀”原則實(shí)施的城市更新項目。
“新房子按新標(biāo)準(zhǔn)、新材料、新規(guī)范建，住著放心?！标惽安羧砦鍋砉さ乜匆谎?，對新房滿是期待：“有電梯，有天然氣，采光也好，都符合老年人的要求。晚年能住上這種質(zhì)量的房子，覺得很幸福！”
5月26日，黃陂區(qū)前川街道六中小區(qū)的工地上，一棟17層的新樓正從地下“長”出來。今年年底，52戶居民就能原地搬進(jìn)新家，而半年前，這里還是三棟20世紀(jì)80年代建的危舊房。
危舊房改造，最難的不是蓋房子，而是算好一筆“平衡賬”。記者日前探訪發(fā)現(xiàn)，六中小區(qū)蹚出了一條新路——靠拆舊建新、銷售多出房源，再加上商業(yè)、車位等多元運(yùn)營，用市場化方式破解了自主更新、原拆原建的資金難題。
到底該怎么建？52戶居民自己成立“合作化改造聯(lián)合社”與相關(guān)部門多次研究討論后形成了該項目的供地思路：在政府政策支持下提升建設(shè)空間，通過增加樓層和戶數(shù)，拆舊建新；最后由聯(lián)合社通過“委托拍賣”方式公開進(jìn)行拍賣出讓，由開發(fā)企業(yè)通過市場化方式拿地進(jìn)行建設(shè)。原來3棟52戶的低矮老樓，變成1棟17層112戶的新住宅。滿足還建需求后，多出來的房源進(jìn)入市場銷售；同時結(jié)合城市更新相關(guān)政策爭取資金支持，覆蓋項目建設(shè)成本。
眼下，該項目入選了武漢市第二批“五改四好”城市更新片區(qū)名單。一個曾經(jīng)沒人敢碰的老舊危房，正在變成一套可復(fù)制的經(jīng)驗。它回答的正是城市更新中最難的那個問題：錢從哪來，又怎么回得去。
5月25日10時許，青山區(qū)冶金大道旁，新溝橋街道科苑社區(qū)21街的32層新樓熱鬧起來，電梯里進(jìn)進(jìn)出出的，有相互打著招呼的鄰居，也有背著工具包的裝修師傅。樓道里飄著新家具的氣味，電鉆聲時斷時續(xù)。
這里是武漢市首個以“住宅合作社”模式推進(jìn)的危舊房改造試點(diǎn)，去年年底交房后，134戶居民正在進(jìn)行裝修，陸續(xù)搬進(jìn)新家。
和以前老社區(qū)相比，居民發(fā)現(xiàn)這里變了：17樓架空層藏著655平方米的“空中花園”，地下建了120個停車位，路邊立著90多個電動自行車充電樁——一度稀缺的公共配套，這次扎堆“上新”了。
5月22日，湖北大學(xué)危舊改項目南區(qū)的兩棟新樓正在進(jìn)行室內(nèi)施工，項目工程師周先雄一直緊盯進(jìn)度。馬路對面，16棟建于二十世紀(jì)八九十年代的湖大社區(qū)教工宿舍樓里，住著這些新樓的業(yè)主。今年9月，他們就能拿到新家鑰匙。
老樓超八成樓齡超過25年，無電梯、設(shè)施陳舊、管網(wǎng)老化。怎么能讓老住戶換上新房子？湖北大學(xué)危舊改項目走出了一條新路：實(shí)行“居民主導(dǎo)、政府支持、企業(yè)落實(shí)”的合作化改造——居民自己部分出資，原地拆舊建新。
有教職工補(bǔ)了40多萬元，用80平方米換93平方米，“這個價錢、這個地段換套電梯房，我覺得值！”
湖大社區(qū)教工宿舍樓原貌。中城公司 供圖
怎么解決資金難題？居民出一點(diǎn)，政府補(bǔ)一點(diǎn)，企業(yè)讓一點(diǎn)。三方合力構(gòu)建多元籌資渠道，把建房成本分?jǐn)偟?，換來了資金平衡。
讓城市更宜居，
讓生活更美好，
讓人更有力量，
用改革的辦法破解難題，
武漢奏出原拆原建的“四重奏”。
（文、視頻：長江日報記者商佩 評論：長江日報評論員 制作：沈欣 喻鑫 制圖：張莉）