一條中山路，半城繁華地，無(wú)錫核心商圈的價(jià)值韌性與增長(zhǎng)密碼
來(lái)源： 紫牛新聞
2026-04-08 17:06:00
從日均十余萬(wàn)客流穩(wěn)居全市首位，到跨年夜人流再破歷史紀(jì)錄；從首店?duì)幭嗳腭v，到高端商業(yè)體租金收入連年攀升……無(wú)錫中山路商圈用一組組持續(xù)向好的數(shù)據(jù)，清晰勾勒出一條穩(wěn)健上行的曲線：核心地段人氣不減、商業(yè)價(jià)值持續(xù)夯實(shí)、租金水平穩(wěn)步抬升。在城市消費(fèi)格局不斷迭代的今天，中山路作為無(wú)錫百年商脈所在，依然展現(xiàn)出極強(qiáng)的價(jià)值韌性與增長(zhǎng)動(dòng)力。
客流連年破新高 筑牢商業(yè)核心底盤
商業(yè)的本質(zhì)是人流，中山路商圈的價(jià)值，首先寫在持續(xù)攀升的客流數(shù)據(jù)里。
跨年夜，是城市消費(fèi)活力的“晴雨表”，更是中山路商圈流量實(shí)力的最佳注腳。
2023-2024跨年夜，商圈總客流突破20萬(wàn)人次，消費(fèi)同比增長(zhǎng)25%；2024-2025跨年夜，三陽(yáng)廣場(chǎng)站客流達(dá)23.12萬(wàn)人次，位列無(wú)錫地鐵全網(wǎng)第一，消費(fèi)同比增長(zhǎng)30%；2025-2026跨年夜，三陽(yáng)廣場(chǎng)站客流再創(chuàng)新高，達(dá)到27.57萬(wàn)人次，商圈總客流穩(wěn)定在30萬(wàn)人次以上，消費(fèi)同比保持20%+的強(qiáng)勁增長(zhǎng)。從20萬(wàn)到27.57萬(wàn)，三年間跨年夜核心樞紐客流增長(zhǎng)超37%，背后是中山路商圈對(duì)無(wú)錫乃至周邊城市消費(fèi)者的持續(xù)吸引力。
日?？土鞯姆€(wěn)定，更彰顯了商圈的長(zhǎng)期價(jià)值。
無(wú)錫市數(shù)據(jù)局發(fā)布的《2024年9月—2025年8月無(wú)錫商圈數(shù)據(jù)分析報(bào)告》顯示，在全市商圈格局中，中山路商圈以日均12.4萬(wàn)人次的客流量穩(wěn)居第一，清名橋商圈位列第二，而客流前五名中，前兩名均位于梁溪區(qū)。這意味著，中山路不僅是無(wú)錫的商業(yè)核心，更是梁溪區(qū)商業(yè)領(lǐng)跑的核心引擎，日均12.4萬(wàn)的穩(wěn)定客流，為商圈內(nèi)所有商鋪提供了持續(xù)的消費(fèi)基礎(chǔ)，也為租金上漲提供了最堅(jiān)實(shí)的支撐。
人流的持續(xù)涌入，離不開(kāi)交通與場(chǎng)景的雙重賦能。
作為無(wú)錫地鐵1、2號(hào)線的換乘樞紐，三陽(yáng)廣場(chǎng)站串聯(lián)起恒隆廣場(chǎng)、蘇寧廣場(chǎng)、大東方百貨等核心商業(yè)體，形成“地鐵+商圈”的TOD發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)了客流與消費(fèi)的無(wú)縫銜接?？缒暌蛊陂g，無(wú)錫地鐵開(kāi)啟“超長(zhǎng)待機(jī)”模式，延長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)時(shí)間，為市民夜間消費(fèi)提供保障，進(jìn)一步激活了商圈的夜間經(jīng)濟(jì)活力。
同時(shí)，商圈內(nèi)多元場(chǎng)景的持續(xù)創(chuàng)新，也不斷吸引著不同年齡段的消費(fèi)者。崇安寺景區(qū)的偶像簽售會(huì)吸引外地粉絲專程打卡，蘇寧廣場(chǎng)的“超青松”生活集成為年輕消費(fèi)群體的聚集地，八佰伴的復(fù)古舊物展覆蓋全年齡段客群，錫上MONO的二次元“谷子經(jīng)濟(jì)”實(shí)現(xiàn)銷售額與客流量雙增長(zhǎng)。
從傳統(tǒng)零售到潮流體驗(yàn)，從文化活動(dòng)到夜間消費(fèi)，中山路商圈以多元場(chǎng)景構(gòu)建了全時(shí)段、全客群的消費(fèi)生態(tài)，讓人流持續(xù)轉(zhuǎn)化為消費(fèi)力。
租金穩(wěn)站高位線 凸顯核心資產(chǎn)價(jià)值
人流的增長(zhǎng)，最終轉(zhuǎn)化為商鋪?zhàn)饨鸬姆€(wěn)步上行，這在中山路商圈的官方數(shù)據(jù)與評(píng)估結(jié)果中得到了充分印證。
梁溪區(qū)政府網(wǎng)站披露的同路段同類型商鋪續(xù)租公示，為中山路商圈的租金水平提供了權(quán)威參考。2024年，中山路217、219-3商鋪年租金18.6萬(wàn)元，日租金約20.33元/㎡；中山路217、219-5商鋪年租金15.05萬(wàn)元，日租金約20.58元/㎡。2025年，中山路217、219-3商鋪以原價(jià)續(xù)租，租金水平穩(wěn)定且處于高位。這兩處商鋪位于學(xué)前街附近，尚不屬于中山路商圈核心地段。
根據(jù)戴德梁行近年公開(kāi)發(fā)布的商業(yè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)及評(píng)估技術(shù)規(guī)范：
無(wú)錫市梁溪區(qū)中山路核心一級(jí)商圈，臨街純一層商鋪每平方/日的租金區(qū)間為15元-25元。戴德梁行（ DTZ ）系全國(guó)法院、國(guó)資部門普遍認(rèn)可的一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。
核心商業(yè)體的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，更是租金上行的直接佐證。作為中山路商圈的高端標(biāo)桿，無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)2024年收入增長(zhǎng)2%，出租率保持99%的高位；2025年，租金收入增長(zhǎng)10%，突破5億大關(guān)，銷售額增長(zhǎng)3%。高出租率與高租金增長(zhǎng)并存，彰顯了中山路核心商圈高端商業(yè)的強(qiáng)勁韌性，也為臨街商鋪的租金上漲提供了對(duì)標(biāo)依據(jù)。核心商業(yè)體的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，帶動(dòng)了整個(gè)商圈的租金水平上行，形成了“商業(yè)體繁榮→租金上漲→商鋪增值”的正向循環(huán)。
在中國(guó)優(yōu)選法統(tǒng)籌法與經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)研究會(huì)青工委委員、江南大學(xué)商學(xué)院副教授丁軍飛看來(lái)，從市場(chǎng)規(guī)律來(lái)看，中山路商圈的租金上漲具備充分的理論邏輯與現(xiàn)實(shí)支撐。一方面，商圈的不可復(fù)制性決定了其稀缺價(jià)值。依據(jù)城市地租理論，商業(yè)租金的核心決定因素是區(qū)位可達(dá)性與消費(fèi)集聚效應(yīng)的疊加。作為無(wú)錫百年商脈，中山路占據(jù)城市絕對(duì)核心位置，三陽(yáng)廣場(chǎng)為無(wú)錫地理原點(diǎn)，交通通達(dá)性、商業(yè)集聚度、品牌認(rèn)知度均無(wú)可替代，這種“區(qū)位鎖定”效應(yīng)使得核心地段商鋪供給近乎剛性，而需求持續(xù)增長(zhǎng)，稀缺性溢價(jià)自然推動(dòng)租金穩(wěn)步上漲。另一方面，商圈的持續(xù)升級(jí)驅(qū)動(dòng)了商業(yè)能級(jí)的躍遷，進(jìn)而強(qiáng)化了租金的增長(zhǎng)動(dòng)力。
業(yè)態(tài)迭代煥新能 激活商圈增長(zhǎng)引擎
如果說(shuō)人流與租金是中山路商圈價(jià)值的“硬指標(biāo)”，那么首店經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)升級(jí)則是其價(jià)值持續(xù)增長(zhǎng)的“動(dòng)力源”。
首店數(shù)量，是衡量商圈商業(yè)吸引力與能級(jí)的核心指標(biāo)。梁溪區(qū)作為中山路商圈的承載主體，首店經(jīng)濟(jì)連續(xù)三年高速增長(zhǎng)：2023年，梁溪首店110家；2024年，新增170家；2025年，首店累計(jì)總數(shù)超450家，位列全市第一。三年間首店數(shù)量得到較快增長(zhǎng)，意味著中山路商圈持續(xù)吸引著國(guó)內(nèi)外頭部品牌入駐，商業(yè)能級(jí)不斷躍升。首店的入駐，不僅為商圈帶來(lái)了新的消費(fèi)熱點(diǎn)，更提升了商圈的品牌影響力與輻射力，進(jìn)一步帶動(dòng)了區(qū)域商鋪?zhàn)饨饍r(jià)值的上漲。
消費(fèi)升級(jí)，則為商圈價(jià)值增長(zhǎng)提供了宏觀支撐。無(wú)錫市梁溪區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額連續(xù)三年保持穩(wěn)健增長(zhǎng)：2023年780.5億元，同比增長(zhǎng)6.9%；2024年831.3億元，同比增長(zhǎng)6.5%；2025年約951億元，持續(xù)增長(zhǎng)。
同時(shí)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)也在推動(dòng)商圈價(jià)值提升：從傳統(tǒng)的購(gòu)物消費(fèi)，到如今的“儀式感消費(fèi)”“情緒消費(fèi)”“體驗(yàn)式消費(fèi)”，消費(fèi)者對(duì)商圈的需求從單一購(gòu)物轉(zhuǎn)向多元體驗(yàn)。值得一提的是，曾歷經(jīng)運(yùn)營(yíng)調(diào)整、業(yè)態(tài)低迷的發(fā)展瓶頸，成為商圈發(fā)展薄弱環(huán)節(jié)的天安大廈，近年來(lái)在城市存量資產(chǎn)盤活、市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)升級(jí)的雙重推動(dòng)下，迎來(lái)徹底轉(zhuǎn)型，通過(guò)優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)、引入潮流體驗(yàn)型業(yè)態(tài)、盤活辦公載體，逐步走出發(fā)展低谷，商業(yè)氛圍持續(xù)回暖，物業(yè)價(jià)值與租金水平穩(wěn)步回升，昔日的商圈短板徹底逆襲，成為中山路存量商業(yè)煥新的典型案例，其商業(yè)價(jià)值與發(fā)展?jié)摿θ找嫱癸@。
中山路商圈通過(guò)文化活動(dòng)、潮流場(chǎng)景、夜間經(jīng)濟(jì)等多元業(yè)態(tài)，精準(zhǔn)匹配了消費(fèi)升級(jí)的需求，實(shí)現(xiàn)了從“購(gòu)物場(chǎng)所”到“城市生活中心”的轉(zhuǎn)型，商業(yè)價(jià)值持續(xù)提升。
一位長(zhǎng)期深耕無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)的資深人士表示：“核心商圈的價(jià)值，從來(lái)不只看一時(shí)熱鬧，而要看客流穩(wěn)不穩(wěn)、租金硬不硬。中山路的優(yōu)勢(shì)，在于它既是城市中心，又是消費(fèi)原點(diǎn)，客流基礎(chǔ)扎實(shí)、品牌集中度高，這種地段的商業(yè)價(jià)值和租金水平，具備長(zhǎng)期向上的支撐，抗風(fēng)險(xiǎn)能力遠(yuǎn)高于普通區(qū)域?！?/p>
此外，政府的政策賦能也為商圈發(fā)展提供了有力保障。無(wú)錫圍繞“美食之都、購(gòu)物天堂”的目標(biāo)，加快培育創(chuàng)建國(guó)際消費(fèi)中心城市，依托“太湖購(gòu)物節(jié)”品牌，推動(dòng)消費(fèi)多節(jié)點(diǎn)聯(lián)動(dòng)、多渠道發(fā)展。梁溪區(qū)作為核心城區(qū)，持續(xù)推進(jìn)中山路商圈的升級(jí)改造，優(yōu)化商業(yè)環(huán)境，完善配套設(shè)施，為商圈的持續(xù)繁榮提供了政策支撐。從地鐵延時(shí)運(yùn)營(yíng)到商圈活動(dòng)扶持，從首店引進(jìn)補(bǔ)貼到夜間經(jīng)濟(jì)培育，一系列政策舉措，讓中山路商圈的商業(yè)活力持續(xù)釋放，租金水平穩(wěn)步上行。
價(jià)值躍升向未來(lái) 續(xù)寫百年商脈繁華
站在新的發(fā)展節(jié)點(diǎn)，中山路商圈的商業(yè)價(jià)值仍有巨大的增長(zhǎng)空間。
從短期來(lái)看，人流與租金的穩(wěn)步上行將持續(xù)。隨著消費(fèi)市場(chǎng)的持續(xù)復(fù)蘇，跨年夜、節(jié)假日等節(jié)點(diǎn)的客流將不斷刷新紀(jì)錄，日?？土饕矊⒈３址€(wěn)定增長(zhǎng)，為商鋪?zhàn)饨鹛峁┏掷m(xù)支撐。同時(shí)，核心商業(yè)體的持續(xù)繁榮、首店經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)力，將推動(dòng)商圈租金水平進(jìn)一步提升，核心地段商鋪的稀缺性將更加凸顯。
從中長(zhǎng)期來(lái)看，商圈的升級(jí)轉(zhuǎn)型將帶來(lái)價(jià)值的二次躍升。TOD模式的深度發(fā)展，將實(shí)現(xiàn)地上地下商業(yè)的一體化融合，進(jìn)一步放大地鐵客流的消費(fèi)轉(zhuǎn)化效率；多元場(chǎng)景的持續(xù)創(chuàng)新，將不斷吸引年輕消費(fèi)群體，延長(zhǎng)商圈的生命周期；首店經(jīng)濟(jì)與品牌升級(jí)，將持續(xù)提升商圈的商業(yè)能級(jí)，鞏固其無(wú)錫商業(yè)核心的地位。
“一條中山路，半城繁華地”，這句流傳已久的俗語(yǔ)，在今天依然是無(wú)錫商業(yè)最生動(dòng)的寫照。從日均12.4萬(wàn)的穩(wěn)定客流，到跨年夜27.57萬(wàn)的歷史新高；從恒隆廣場(chǎng)5億租金的突破，到梁溪區(qū)首店的領(lǐng)跑；從官方公示的高租金水平，到評(píng)估報(bào)告的市場(chǎng)驗(yàn)證，所有數(shù)據(jù)都指向同一個(gè)結(jié)論：無(wú)錫中山路商圈，正以人流、租金、商業(yè)價(jià)值的穩(wěn)步上行，彰顯著核心商圈的強(qiáng)大韌性與增長(zhǎng)潛力。對(duì)于投資者、經(jīng)營(yíng)者而言，中山路核心商圈的商鋪，是無(wú)錫商業(yè)最具價(jià)值的核心資產(chǎn)，其價(jià)值將在未來(lái)持續(xù)兌現(xiàn)，成為無(wú)錫城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。通訊員 梁軒 揚(yáng)子晚報(bào)紫牛新聞?dòng)浾?丁波
校對(duì) 胡妍璐