德基用20年重新定義逛商場(chǎng)
來源： 紫牛新聞
2026-06-18 18:32:00
2006年6月26日，德基廣場(chǎng)一期在新街口東北角開門迎客。誰曾想到，這座商場(chǎng)將在20年后以262.4億元的年銷售額穩(wěn)居國(guó)內(nèi)商場(chǎng)榜首，更沒人預(yù)料到，它會(huì)把藝術(shù)博物館搬進(jìn)購(gòu)物中心、把“網(wǎng)紅解憂所”做成流量入口、把營(yíng)業(yè)時(shí)間拉長(zhǎng)至24小時(shí)。
2026年6月，恰逢德基廣場(chǎng)開業(yè)20周年。從新街口出發(fā)，德基的商業(yè)模式和這座城市的發(fā)展相融合——仙林德基藝術(shù)奧萊有望率先亮相，河西“德基時(shí)刻”、夫子廟文商旅項(xiàng)目等也將陸續(xù)登場(chǎng)?？梢哉f，德基的每一次落子，都不是簡(jiǎn)單復(fù)制商場(chǎng)，而是與這座城市的生長(zhǎng)脈絡(luò)同頻共振——在這里，商業(yè)不再是孤立的消費(fèi)場(chǎng)、購(gòu)物中心，而是成為驅(qū)動(dòng)區(qū)域升級(jí)、激活文化底蘊(yùn)的“城市合伙人”。
德基廣場(chǎng)如今成了南京的商業(yè)名片 朱君賢 攝
賣貨更賣體驗(yàn)：商業(yè)邏輯的顛覆
“以前逛商場(chǎng)是‘帶著目的去花錢’，現(xiàn)在逛德基是‘沒有目的去生活’?！蹦暇┌最I(lǐng)林女士的感受，折射出德基與傳統(tǒng)商場(chǎng)的本質(zhì)區(qū)別——前者是交易終點(diǎn)，后者是體驗(yàn)起點(diǎn)。
無論是新街口商圈，還是夫子廟、江寧、河西商圈，傳統(tǒng)購(gòu)物中心的邏輯是“品牌驅(qū)動(dòng)”——把鋪位租給大牌，靠品牌吸引力帶客流。德基意識(shí)到：如今，單純“購(gòu)物”功能可以被線上替代，但“體驗(yàn)”不能，對(duì)于消費(fèi)者而言，沉浸式購(gòu)物體驗(yàn)感越來越重要。
“顧客從哪里來，為什么來？現(xiàn)在的商場(chǎng)不像以前，僅靠地理位置、品牌組合作為核心競(jìng)爭(zhēng)力，更多的是內(nèi)容創(chuàng)新，包括功能提升和內(nèi)容提升?！钡禄鶑V場(chǎng)總經(jīng)理吳鐵民先生這樣說。
德基藝術(shù)博物館就是這場(chǎng)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的縮影。2017年，德基在寸土寸金的綜合體8樓拿出整層空間做博物館，彼時(shí)被業(yè)內(nèi)視為“不務(wù)正業(yè)”。但《金陵圖》數(shù)字藝術(shù)展的火爆證明了這一決策的前瞻性——“人物入畫、實(shí)時(shí)跟隨”的沉浸式體驗(yàn)，讓這幅宋代南京長(zhǎng)卷累計(jì)吸引近300萬人次觀展，線上曝光超3億人次。
“帶孩子來看展，看完順便逛個(gè)街吃個(gè)飯，一下午就過去了?！币晃粊碜院戏实挠慰蛯?duì)揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞?dòng)浾哒f。這正是德基想要的——“藝術(shù)引流、商業(yè)變現(xiàn)”的閉環(huán)。
同樣出圈的還有“網(wǎng)紅衛(wèi)生間”。德基將B1到8層的洗手間打造成不同主題的藝術(shù)空間，成為社交平臺(tái)的流量密碼。
“你會(huì)為了上個(gè)廁所專門去一個(gè)商場(chǎng)嗎？”面對(duì)記者的提問，90后消費(fèi)者李曉丹笑著反問：“你去小紅書搜搜‘德基廁所’，看看有多少打卡筆記就懂了?！逼鋵?shí)，老百姓愿意拿出手機(jī)拍照發(fā)朋友圈，就說明有了情緒價(jià)值的認(rèn)同感和體驗(yàn)感。
首店收割機(jī)：一年開71家全新品牌門店
在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，“德基速度”是一個(gè)被頻繁提及的詞。據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2025年一年，德基廣場(chǎng)開出71家全新品牌門店，其中包括LV香水美妝精品店的全球首店、11家國(guó)際品牌的中國(guó)首店、47家江蘇首店。
“你永遠(yuǎn)可以相信德基速度?！边@不僅是社交媒體上的話題標(biāo)簽，更是品牌方的共識(shí)。
德基20周年慶典裝置 朱君賢 攝
“德基對(duì)我們的指導(dǎo)非常‘精準(zhǔn)’，”某入駐品牌的南京負(fù)責(zé)人透露，“從門店裝修風(fēng)格到具體款式的備貨建議，甚至營(yíng)銷活動(dòng)方案，德基都會(huì)給建議。他們太懂這里的消費(fèi)者了。”
這種能力來自大數(shù)據(jù)支撐。德基搭建的物聯(lián)綜合管理平臺(tái)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，能分析客流動(dòng)線與消費(fèi)偏好，為品牌提供“定制化”的經(jīng)營(yíng)策略。某黃金品牌江蘇首店開業(yè)首月銷售額達(dá)1.5億元，勞力士江蘇旗艦店重裝后10天銷售1200萬元——這些數(shù)字背后，是德基精準(zhǔn)的客群洞察。
德基還敏銳捕捉消費(fèi)風(fēng)向的轉(zhuǎn)變。當(dāng)“情緒價(jià)值”成為年輕人的關(guān)鍵詞，它引進(jìn)了名創(chuàng)優(yōu)品MINISO SPACE全球首店，IP衍生品迅速成為爆款；當(dāng)戶外運(yùn)動(dòng)風(fēng)起，它集中引入ARC‘TERYX始祖鳥等戶外品牌；當(dāng)“中國(guó)智造”成為潮流，大疆、追覓、山下有松等國(guó)產(chǎn)品牌陸續(xù)入駐。
商場(chǎng)不打烊：德基的24小時(shí)實(shí)驗(yàn)
2024年底，德基廣場(chǎng)推出“24h”商業(yè)新模式，成為國(guó)內(nèi)高端商業(yè)體中率先“不打烊”的探路者。
“24小時(shí)不打烊”，德基成了探路者 揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞?dòng)浾?范曉林 攝
“以前新街口到了晚上10點(diǎn)就冷清了，現(xiàn)在德基藝術(shù)博物館開到午夜，還有夜間主題派對(duì)?！痹谥猩綎|路附近寫字樓工作的張先生告訴記者，“晚上加班后還能去看個(gè)展、喝一杯，感覺城市很生活?！?/p>
這不僅是商業(yè)模式的創(chuàng)新，更是對(duì)城市生活方式的重新定義。當(dāng)一座商場(chǎng)成為“全天候社交與消費(fèi)空間”，它就不只是購(gòu)物目的地，而是城市公共生活的一部分。
“雙子星”啟幕：德基模式在裂變
如今你路過河西廬山路老遠(yuǎn)就能看見，河西“德基時(shí)刻”在一片期待與矚目中進(jìn)入開業(yè)籌備倒計(jì)時(shí)。與新街口德基廣場(chǎng)不同，這只“藍(lán)色小象”主打年輕、潮流與生活方式。
從logo就能看出差異：新街口德基如今的LOGO換成了“金色小象”，河西德基時(shí)刻則是一只“揚(yáng)起鼻子的藍(lán)色小象”。定位上，新街口聚焦“重奢”，德基時(shí)刻瞄準(zhǔn)“輕奢潮流”，預(yù)計(jì)引進(jìn)超300個(gè)潮流品牌首店及特色精品店，體量約12萬平方米。
德基“解憂所”，成了網(wǎng)紅打卡地 朱君賢 攝
更值得關(guān)注的是“玩物艙”這一全新業(yè)態(tài)——德基時(shí)刻將呈現(xiàn)“靈感博物館”式的奇幻空間，匯聚全球文化創(chuàng)意IP。
記者注意到，在建的仙林德基藝術(shù)奧萊則定位“國(guó)內(nèi)首個(gè)藝術(shù)奧萊”，建筑外形如云朵，尚在施工便已刷屏。與常規(guī)奧特萊斯不同，它不再主打“折扣倉(cāng)”邏輯，而是將藝術(shù)展覽、公共裝置與消費(fèi)場(chǎng)景深度融合——未來這里不僅有品牌折扣店，而是一個(gè)“可以逛一整天的藝術(shù)村落”，讓遠(yuǎn)郊商業(yè)同樣具備“內(nèi)容引力”。
業(yè)內(nèi)分析，德基多點(diǎn)布局背后，是其商業(yè)模式與南京城市發(fā)展的深度融合：從新街口到仙林、河西、夫子廟，每一個(gè)項(xiàng)目都在回應(yīng)城市的需求，讓商業(yè)真正長(zhǎng)進(jìn)城市的骨骼里。
不管你怎么看，德基就是南京的“商業(yè)名片”
當(dāng)然，德基并非沒有爭(zhēng)議。社交平臺(tái)上有類似帖子：“雙休日節(jié)假日人太多，停車排隊(duì)時(shí)間長(zhǎng)”“網(wǎng)紅衛(wèi)生間打卡潮讓本來繁忙的女廁更加擁擠”“東西太貴，普通人也就逛逛”。
但爭(zhēng)議本身也是流量。2025年德基廣場(chǎng)客流量達(dá)6600萬人次，同比增長(zhǎng)18%。數(shù)據(jù)最有說服力：無論愛或恨，德基已經(jīng)成為南京繞不開的城市地標(biāo)。
從2006到2026，德基廣場(chǎng)用20年完成了三次蛻變：從“奢侈品集合地”到“首店收割機(jī)”，再到“文商旅融合目的地”。
它的成功曾被簡(jiǎn)單歸結(jié)為“位置好”——坐擁“中華第一商圈”新街口核心區(qū)位。但復(fù)盤這20年，真正讓它從華東標(biāo)桿躍升為國(guó)內(nèi)商業(yè)塔尖的，是持續(xù)的自我迭代：不啃地段的老本，只做體驗(yàn)的升級(jí)。把每一寸空間都變成“內(nèi)容”，而不是貨架。創(chuàng)新的內(nèi)核，從來不是復(fù)制別人的答案，而是重新定義問題本身——?jiǎng)e人拼地段，它拼的是想象力。這一點(diǎn)，德基做到了。
知名互聯(lián)網(wǎng)專家、網(wǎng)經(jīng)社電商研究中心特約觀察員郭濤認(rèn)為，當(dāng)一座商場(chǎng)愿意把空間讓給藝術(shù)、把時(shí)間讓給夜歸人、把流量讓給城市文化IP，它就不再是企業(yè)行為，而是一種“城市公共產(chǎn)品”。德基用20年證明：頂級(jí)的商業(yè)，不是吞噬城市資源的巨獸，而是激活城市能級(jí)的引擎。它讓新街口從“中華第一商圈”變成“世界級(jí)消費(fèi)目的地”，讓南京從“旅游中轉(zhuǎn)站”變成“心之向往城市”。商業(yè)與城市最好的關(guān)系，不是依附，而是彼此成就——德基與南京，寫出了范本。
“不是所有的商場(chǎng)都叫德基，但貌似所有商場(chǎng)都想成為德基。”這句網(wǎng)友的話，或許是對(duì)德基20年最好的注腳。而它的下一個(gè)20年，剛剛開始。
揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞?dòng)浾?范曉林 視頻攝制｜朱君賢