“物企”拼了，南京百萬方“超大盤”物業(yè)選聘答辯如大型面試現(xiàn)場
來源： 紫牛新聞
2026-05-16 08:22:00
物業(yè)市場競爭日趨激烈的當(dāng)下，一邊是各地上演著物業(yè)“退盤潮”，部分小區(qū)被“物企”主動或被動放棄，另一邊，依舊有物企為爭優(yōu)質(zhì)大盤拼盡全力。
近日，南京百萬方“超級大盤”博恩花園新物業(yè)選聘進(jìn)入了沖刺階段。面對業(yè)委會設(shè)置的較高競聘門檻，17家物企踴躍報名，歷經(jīng)多輪角逐，最終5家物企入圍5月10日答辯會。揚(yáng)子晚報/紫牛新聞記者發(fā)現(xiàn)，“五進(jìn)二”答辯猶如大型面試現(xiàn)場。競聘方逐一登臺亮出服務(wù)方案，并回答業(yè)主提問，還有物企老總親臨現(xiàn)場，鄭重許下服務(wù)承諾，耐心支招小區(qū)頑疾治理，給業(yè)主吃下定心丸。甚至還有物企負(fù)責(zé)人于場內(nèi)場外揭開了行業(yè)“規(guī)則”。
物企競聘演講
物企老總揭開行業(yè)“短板”，破解小區(qū)頑疾治理
面對業(yè)主提問“團(tuán)隊是否是物企自有”，金百豐物業(yè)服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李春玲回應(yīng)：“如果有外包，品控和風(fēng)控是做不到的。絕對無法對業(yè)主負(fù)責(zé)。請大家放心，我代表公司承諾，我們所有員工都是自己公司聘請的?！?李春玲分享從業(yè)26年經(jīng)驗。
碧桂園服務(wù)南京公司總經(jīng)理解安國帶領(lǐng)團(tuán)隊登場承諾，“如果我們有幸入選，我承諾在這個項目至少駐扎6個月以上長期辦公，確保前期的承諾和后期的服務(wù)，能夠銜接上，調(diào)度南京公司的資源，能夠把項目服務(wù)好。”
物企在競聘答辯
面對業(yè)主集中提出的“綠地侵占” “地下管網(wǎng)返涌” “電動車亂停放” “高層外墻漏水”等老大難問題，解安國憑借幾十年的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗和前期對項目幾十次踏勘、走訪，清晰地給出對策和整改思路：“過往遺留的問題，以往出現(xiàn)的違建，會呈報給主管部門，由他們定奪。在我司服務(wù)期內(nèi)，不允許出現(xiàn)侵占業(yè)主利益的行為?！?“地下管網(wǎng)的返涌，按照物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，至少每半年要疏通和清掏，大型項目我們會自購疏通機(jī)，別墅幾十米范圍的短管道，我們可以處理。每兩年根據(jù)排污的情況，會請專業(yè)公司來用大型專業(yè)設(shè)備進(jìn)行清掏。隱蔽工程的管理，重在日常的管理和維護(hù)。”“架空層由于不符合消防要求，禁止停放非機(jī)動車……架空層從消防角度必須配置噴淋，設(shè)置防火分割，必須有防火墻。 如果可行的情況下，可以與業(yè)主一道商議，在符合消防要求的情況下，是不是可以將架空層充分利用起來停放非機(jī)動車?！?/p>
選聘小組成員和業(yè)主代表認(rèn)真聽講
選聘小組成員和業(yè)主代表認(rèn)真聽講
踏勘“問診”形成競聘方案，與合同“捆綁”起法律效力
記者了解到，5家公司各自提交的服務(wù)方案，是在實地踏勘項目調(diào)研現(xiàn)狀，走訪了解業(yè)主訴求的基礎(chǔ)上，為小區(qū)量身制定的提升計劃。為在競聘中嶄露頭角，物企站在業(yè)主角度，把脈小區(qū)現(xiàn)狀，制定、遞交的整改方案干貨滿滿。有業(yè)主點(diǎn)評：方案很細(xì)，有針對性。物企很拼，物業(yè)在回歸服務(wù)的本質(zhì)。
碧桂園服務(wù)現(xiàn)場踏勘64次，走訪148位業(yè)主，記錄647條問題，詳細(xì)列出業(yè)主的真實訴求，并逐一提出解決方案；德信盛全物業(yè)服務(wù)、金百豐服務(wù)等將項目現(xiàn)狀與提升方案在同頁對比展示，“如何解決”一目了然。
“業(yè)主更看中物業(yè)企業(yè)發(fā)現(xiàn)問題，解決問題的能力?！?業(yè)委會張主任表示，各家物企前期實地踏勘調(diào)研，用內(nèi)行人的眼光，問診項目現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)了小區(qū)的設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)、環(huán)境綠化日常工作、服務(wù)人員日常工作等方面存在較大提升空間。
針對業(yè)主普遍擔(dān)憂的 “競聘承諾美好、進(jìn)場服務(wù)縮水”問題，各方合力達(dá)成了多重保障機(jī)制。記者了解到，為了全面了解物企服務(wù)的真實水平，選聘小組提前于4月底分頭實地走訪調(diào)研5家入圍物企在南京以及周邊的在管項目，考核其真實的執(zhí)行力。記者跟隨其中一支隊伍走進(jìn)銀城物業(yè)在管的南京融僑中央公園小區(qū)，選聘小組鉆入地下室，走進(jìn)小區(qū)的“心臟”——設(shè)備房，帶隊實地探訪的業(yè)主代表表示，“綠化、衛(wèi)生等這些表面文章很容易呈現(xiàn)美好的一面，消防、監(jiān)控等安全設(shè)施、設(shè)備是否到位，管理是否規(guī)范，關(guān)系到居住安全，是我們深入項目實地考察的重點(diǎn)?！?/p>
業(yè)委會張主任介紹：“應(yīng)聘文件中的承諾和小區(qū)整改方案都將在最后合同訂立時作為附件部分，與合同一起生效。物企如若沒有履約，將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任和后果。”
據(jù)悉，服務(wù)合同將采用“1+2”模式，期限三年，首年為試用期。試用期滿前兩個月由 “業(yè)委會”組織或聘請第三方調(diào)研機(jī)構(gòu)進(jìn)行滿意度調(diào)查，抽取常住戶不低于1500戶數(shù)參與滿意度調(diào)查，并根據(jù)結(jié)果分別予以繼續(xù)履行、整改及扣減履約保證金、終止合同等相應(yīng)措施。
兩家物企入圍下一輪“二選一”
帶資金帶設(shè)備，“先服務(wù)后收費(fèi)” ……要讓業(yè)主先看到變化
“按照單體項目來說，無論戶數(shù)和面積，博恩花園小區(qū)在南京可以說是最大項目之一。小區(qū)有充足的資金，有充足的公共收益，客觀上是個優(yōu)質(zhì)項目?！?金百豐物業(yè)服務(wù)李春玲坦言，競聘大盤很有挑戰(zhàn)，壓力很大，但是只要誠心誠意做事，業(yè)主會給機(jī)會。
為了爭取機(jī)會，物企爭相給出貼心、暖心的服務(wù)承諾：“先服務(wù)后收費(fèi)”“進(jìn)場前3個月不主動催費(fèi)”“戶內(nèi)基礎(chǔ)維修不收取人工費(fèi)，為業(yè)主提供精細(xì)化物業(yè)服務(wù)”“提供不少于24種無償便民服務(wù)，每年不少于12次社區(qū)文化活動”……
據(jù)悉，在繳納保證金的10家競聘企業(yè)中， 9家均承諾“帶資進(jìn)場”，最終入圍的5家企業(yè)“帶資”承諾金額普遍居前，碧桂園服務(wù)、德信盛全物業(yè)、弘陽物業(yè)等頭部或區(qū)域龍頭物企的帶資金額均超過300萬元。
有業(yè)主提問：帶資進(jìn)場，資金如何使用？會不會不兌現(xiàn)承諾？碧桂園服務(wù)解安國表示，“300萬投資款已經(jīng)打入指定監(jiān)管賬戶。使用權(quán)在業(yè)主。資金用于小區(qū)整改，我們會采取公開招投標(biāo)。時間周期、招投標(biāo)方式等一定是業(yè)委會參與商討，占絕對話語權(quán)。53萬設(shè)備物資，也全部屬于業(yè)主?！?/p>
記者注意到，不少物企在方案中詳細(xì)公示提升改造資金的使用計劃，將改造項目內(nèi)容、預(yù)計投入金額、施工工期及資金來源逐項列明、清晰透明。銀城物業(yè)區(qū)域總經(jīng)理趙恩成在答辯后向記者介紹：“本次帶入資金將全部專項用于小區(qū)硬件提升改造。市面上不少物企會將開辦物資采購、辦公場地裝修等費(fèi)用一并納入改造投資核算。我方同步帶入的相關(guān)設(shè)施設(shè)備，均未納入帶資額度核算。三年期滿后，所有設(shè)備產(chǎn)權(quán)將無償移交歸小區(qū)全體業(yè)主所有?！?/p>
解安國介紹，碧桂園之所以承諾真金白銀“帶資進(jìn)場”解決小區(qū)存在的痛點(diǎn)難點(diǎn)問題，是要在進(jìn)場初期，帶來服務(wù)的快速提升，“要帶來變化，就要投入。有了變化，業(yè)主就有信心，就會支持我們。”
“選聘小組代表業(yè)主，重在考察物企綜合服務(wù)能力?！边x聘小組負(fù)責(zé)人表示，業(yè)委會設(shè)定了較高選聘門檻：應(yīng)聘企業(yè)需具備別墅及高層住宅管理經(jīng)驗，在南京至少有兩個在管項目；項目負(fù)責(zé)人需具備大專及以上學(xué)歷、持證上崗，有大盤管理經(jīng)驗，且在合同期內(nèi)不得隨意更換。同時，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不低于南京市普通住宅五級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，而物業(yè)費(fèi)及停車費(fèi)則明確不得高于當(dāng)前水平，物業(yè)費(fèi)在1.0-2.0元/平方米/月之間。
據(jù)悉，“五進(jìn)二”結(jié)果目前正處公示階段，碧桂園、金百豐兩家晉級企業(yè)的服務(wù)方案同步公開。業(yè)委會將繼續(xù)依法依規(guī)推進(jìn)物業(yè)選聘，近期召開業(yè)主大會“二選一”，最終結(jié)果預(yù)計將在7月底公布。揚(yáng)子晚報/紫牛新聞記者 劉夢雪